Criza imobiliara vine mai repede la vila decat la bloc

O vecina ma opreste zilele trecute pe scari ca sa ma intrebe, cu un aer conspirativ: ce stiu de criza?

Ce să știu, doamnă, ce zice la televizor: cică nu vine nici anul ăsta! Haideți, domnul Nunțu, mă ia doamna de braț, coborând, deși ea avea treabă mai sus, cum să nu știți dumneavoastră mai mult, când sunteți acolo unde se vinde și se cumpără casele? Păi tocmai, doamnă, la noi treaba merge ca de obicei: se vinde, se cumpără, se închiriază. Nu suntem „experți” în predicții, noi doar ajutăm oferta să-și găsească cererea.

Nu e prima dată când doamna îmi cere informații „din interior”, convinsă fiind că, de vreme ce lucrez de mai bine de 20 de ani la Anuntul Telefonic, sunt un fel de mama Omida a imobiliarelor, auto-moto și serviciilor de tot felul. Prin 2006-2007, înainte de criza imobiliară din 2008, doamna a cumpărat un apartament în cartierul nostru muncitoresc, cu vreo 65.000 de euro, cu gândul să-l vândă cu dublu, cum făcuse nașul unui cumnat de-al ei, care cumpărase cu numai doi ani înainte unul cu 35.000 de euro și deja își dublase valoarea. Al ei era un chilipir practic, pe panta aia nebună de creștere a prețurilor, când un apartament cu două camere în Titan sărise de la 40.000 la 50.000 de euro, apoi la aproape 80.000 așa, de la un an la altul, și nu avea să se oprească acolo.

În plin 2008, vecina ajunsese să mă urmărească cu ziarul Anunțul Telefonic făcut sul în mână, și când ieșeam sau intram în bloc mă oprea cu el, ca un polițist cu bastonul: să vând acu’, domnul Nunțu, sau să mai stau? În Titan se vindeau apartamente cu 100.000 de euro, la TV economia duduia (pe buzele premierului Tăriceanu cel puțin), iar salariul minim era pe steroizi. Cam ca acum, doar că domnul Tăriceanu nu mai e premier. În toate marile cartiere muncitorești, cutiile de chibrituri construite în anii socialismului își dublaseră valoarea. În Berceni, Drumul Taberei, Crângași, Colentina sau Militari, apartamentul cu 2 camere, cea mai tranzacționată proprietate de pe la noi, se vindea în medie cu 100.000 de euro, cât un penthouse în Băneasa sau Dorobanți cu câțiva ani înainte.

Vecina n-a vândut atunci, deși era pățită cu Caritasul de la Cluj în anii 90. Presimțea ea că dacă așteaptă să crească prea mult, se sparge bula și pierde tot, dar... n-a putut să se abțină. E drept că nici eu nu i-am fost de vreun folos atunci, spunându-i că și dacă rămâne cu el nevândut poate să-l închirieze și tot nu iese în pagubă. Până la urmă apartamentul ei din Titan, cumpărat cu 65.000 de euro, a „slăbit” cu vreo 10.000 de euro până în 2011. Azi s-ar vinde cam cu 58.000 de euro, dacă e să ne luăm după statisticile pe care le facem noi la Anunțul Telefonic. Și, spun „specialiștii” pe la TV, ar mai fi loc de crescut.

Vecina și-a scos jumătate din banii dați pe apartament în ăștia zece ani, închiriindu-l cu 300 de euro în medie (vezi graficul 1). E adevărat, nu a apucat să-și dubleze valoarea, dar a fost o investiție bună pe termen lung. Acum îi sclipesc ochii iar vecinei, văzând cum cresc prețurile din 2015-2016 încoace, chiar dacă creșterile sunt mici în București (7-8% între 2015-2017 și numai 2% în 2018 – vezi graficul2).

Bucureștiul e din punctul ăsta de vedere rămas în urma Clujului, unde prețurile apartamentelor au atins și (au) întrecut deja valorile din 2008. La noi apartamentele abia au ajuns din nou la valorile din 2010 și se îndreaptă timid spre valorile din 2009. Dar modul haotic și cam provincial în care se dezvoltă Capitala nu par să stimuleze prea mult o explozie a prețurilor în perioada următoare.  Singurele valori care au crescut susținut în ultimii ani par să fie cele la metru pătrat, la  construcțiile noi, de la 900 de euro/mp în 2014 la aproape 1200 de euro în 2018. Dar asta vine din cheltuielile crescute cu mâna de lucru - greu găsești azi oameni la construcții – și cu materialele și finisajele.

Un segment care pare să aibă o dinamică aparte este cel al caselor și vilelor, la care prețurile au crescut cu câte 10% în medie în ultimii ani și au atins deja valorile din 2007, din perioada de boom imobiliar. O vilă în București & Ilfov se vinde azi pe Anunțul Telefonic cu aproape 200.000 de euro în medie, ceea ce poate însemna că bogații vor atinge criza înaintea noastră, a ăstora trăitori la apartamente de 2 și 3 camere, care încă mai avem de recuperat. (vezi graficul3)

Lăsând gluma la o parte, e greu de prezis o evoluție a pieței imobiliare și dacă sau când va lovi criza. Iar cine vă spune că știe el cu siguranță ce și cum va fi, trebuie privit cu rezerve. În perioada asta a anului, tradițional toată lumea stă și așteaptă. Nu ajută prea mult nici climatul politico-economic, deși prin modificările la Codul fiscal, de la finele lui 2018, Guvernul a luat câteva măsuri considerate bunicele pentru sectorul imobiliar: scăderea TVA la 5% pentru achiziția unor locuințe mai ieftine de 96.500 de euro și facilități pentru forța de muncă din construcții.  E posibil ca aceste măsuri fiscale să stimuleze tranzacțiile imobiliare de apartamente de 2 și 3 camere, cu finisaje mai ieftine sau cu suprafețe mai mici. Pe de altă parte, noile condiții de creditare, cursul euro, Roborul și același climat incert politico-economic inhibă pofta oamenilor de a se înhăma la un credit, așa că e posibil ca vecina mea să nu-și vadă prea curând apartamentul atingând iar valoarea din 2007 cu care l-a cumpărat.

Oricum ar fi, și pe piața imobiliară cumpărătorii ar vrea prețurile din 2005, iar vânzătorii pe alea din 2008. Până una alta, le avem toți pe astea din 2018, care seamănă cu cele din 2010. Cel puțin așa arată statisticile noastre, la Anunțul Telefonic. Primul ziar din România pentru mică publicitate.

Domnul A.Nunțu - Negustor cinstit, vinde, cumpără, intermediază, de peste 20 de ani. A prins și vremurile când cele mai vii anunțuri din ziar erau la rubrica „decese” din România liberă. Așa că apreciază cum se cuvine azi diversitatea unui ziar făcut din dorințele și nevoile câtorva milioane de oameni liberi. Domnul A. Nunțu a văzut și auzit multe, și nu vrea să le țină pentru el. Îl veți mai citi pe aici.