Merită să investești în garsoniere de închiriat în orașele universitare?

Garsonieră sau apartament, ce merge mai bine la studenți; Cât de rentabilă mai e piața închirierilor pentru studenți, după apariția căminelor private; Ce orașe universitare sunt mai rentabile;

Cumpărarea unei garsoniere sau a unui apartament cu 2-3 camere, pentru închirierea către „două studente cuminți”, rămâne unul dintre cele mai populare planuri de investiție ale românilor care nu știu cu bursa sau criptomonedele. Numai că 2026 nu prea mai seamănă cu anii din urmă. Azi prețurile caselor tot urcă, impozitele pe proprietate au crescut simțitor, aproape s-au dublat în ultimul an, dobânzile la creditele ipotecare rămân ridicate, iar numărul de studenți (deși a crescut în ultimii ani, datorită afluxului de studenți străini) nu e clar dacă se va menține pe același trend pe termen lung, dată fiind scăderea demografică evidentă.

Colac peste pupăză, în marile orașe universitare a apărut o concurență serioasă pentru micii proprietari particulari, și anume căminele studențești private, care oferă sute de „garsoniere” la un loc, plus diverse facilități atractive. Chiria începe să fie, deci, reglată de o piață foarte concurențială, ceea ce va avea, evident, consecințe asupra randamentului investiției.

Dar, câștigă cine nu stă deoparte, așa că având cât mai multe informații la îndemână, hai să vedem ce răspuns găsim la întrebarea din titlu: Merită să mai investești, în 2026, într-o garsonieră de închiriat într-un oraș universitar? Sau nu?

Dar mai avem studenți, pentru cine facem investiția?

Mai întâi trebuie să ne cunoaștem clientela. Cui vrem să închiriem? În ultimii doi ani universitari, numărul studențimii a crescut constant, ceea ce poate părea contraintuitiv în condițiile în care tot auzim mereu de scăderea demografică. Nu se mai nasc destui copii, cam o tremie din ăia care ajung și intră la liceu abia ajung să-l și termine, deci logic ar fi să ne așteptăm la o scădere constantă a numărului celor care ajung la facultate, nu?

Ei bine, iată că nu. Conform ultimului comunicat al Institutului Național de Statistică (INS), în anul universitar 2025-2026 România a avut 580.900 de studenți înscriși în toate ciclurile de învățământ superior (licență, master, doctorat), cu 2,2 % mai mult decât în anul precedent, an care la rândul lui fusese un an record la numărul de studenți, față de ultimii zece ani chiar, depășind și vârful din pandemie, de 560.500 studenți.

Creșterea s-ar datora străinilor (de exemplu tinerilor din Ucraina care s-au refugiat și și-au continuat studiile aici, dar nu numai) precum și extinderii programelor de master care cresc astfel cifrele de școlarizare.

Momentan, deci, stăm bine. Care va fi situația pe termen mediu și lung (în următorii zece-douăzeci de ani) nu prea se știe, căci România nu e cunoscută pentru capacitatea sa de predicție și prognoză, ci pentru heirupisme. Ce e cert e că numărul copiilor care se nasc și ajung în școală continuă să scadă (numărul de absolvenți de bacalaureat a scăzut cu peste 30% în ultimul deceniu) iar dintre ei cam 37% se pierd pe parcursul traseului școlar, din cauza abandonului, reorientării spre învățământul profesional sau migrației.

Deci e greu de spus dacă România și sistemul superior de învățământ vor reuși nu să crească numărul, dar măcar să suplinească pierderile din cohortele naționale de copii, cu un aflux de studenți străini care să vrea să vină să-i învățăm noi carte. Din acest punct de vedere, deci, o investiție într-o garsonieră strict pentru închirierea pentru studenți este o investiție în orb, pentru că nu prea ai cum să știi câți chiriași potențiali vor fi disponibili pe piață în următoarele decenii.

Spre ce orașe ne uităm după studenți

Momentan, însă, numărul studenților e într-o creștere istorică, deci cel puțin pe următorii doi-patru ani cerere de chirie există. Câți vor mai și termina studiile e altă problemă, dar nu despre asta e vorba aici, ci unde pot să stea toți studenții ăștia, care nu sunt din orașele în care ajung să studieze.

Iar cele mai mari centre universitare, adică cele care au mai mulți studenți, conform Consiliului Național pentru Finanțarea Învățământului Superior (CNFIS), sunt: Universitatea Babeș-Bolyai din Cluj-Napoca (41.121 studenți), Universitatea Națională de Știință și Tehnologie Politehnica București (39.206) și Universitatea din București (35.961), la care se adaugă ASE București, Universitatea de Vest Timișoara, Universitatea Tehnică Cluj-Napoca și marile universități ieșene. Avem așadar și principalele mari orașe universitare spre care să ne uităm: București, Cluj, Timișoara și Iași.

Există evident facultăți și în orașe precum Constanța, Brașov, Sibiu, Craiova, Târgoviște sau Râmnicu Vâlcea, dar dacă vrem rentabilitate mare, ținta ar fi piața mai mare. Oricum, pe termen lung, în condițiile scăderii numărului de copii autohtoni, e de presupus și că primele facultăți desființate vor fi cele din orașele mici. Că dacă vor veni străinii să studieze mai degrabă vor alege marile poluri urbane, decât Universitatea Valahia din Târgoviște, deși arată bine și pare că se descurcă și în international?

Când prețurile cresc, chiria rămâne o soluție

Chiar dacă există și cazuri de părinți înstăriți care au preferat să le cumpere odraslelor o garsonieră în București decât să le plătească chiria pe perioada studenției, realitatea e că cererea structurală de chirie studențească nu a dispărut în acest timp.

În plus, în marile orașe universitare nu numai studenții sunt potențiali chiriași, ci și tinerii profesioniști ieșiți de pe băncile facultății, și care-și găsesc sau nu un loc de muncă local, plus migrația internațională. Așadar, încă un plus pentru o investiție într-o garsonieră sau apartament.

Creditarea ipotecară nu e chiar floare la ureche, în plus nu prea vrei, la vârste fragede, chiar după ce ai terminat facultatea, să-ți legi un credit pe 30 de ani de picioare, că poate nici n-o să rămâi mult timp pe aici.

Toate astea, plus numărul redus de locuințe noi care se dau în folosință, duc prețurile caselor în sus. În UE au crescut cu 5,1% în primul trimestru din 2026, față de aceeași perioadă a anului trecut, iar în România avansul a fost peste medie, de 7,8%, zice Eurostat-ul. Am zis și noi aici.

Garsonieră sau apartament cu două camere?

Acum că am stabilit că totuși parcă ne-am risca să cumpărăm, hai să vedem ce ar fi mai rentabil: o garsonieră, denumită modern și studio, sau un apartament cu 2-3 camere? E drept că noile apartamente cu 2 camere au dimensiuni de garsonieră, dar ăsta iar e alt subiect. Așadar…

Garsoniera

Avantaje:

• investiție inițială mai mică – deși depinde unde o cumperi;
• se închiriază ușor studenților – dacă e aproape de metrou sau chiar de campusul universitar;
• costuri reduse de întreținere.
• în perioadele de vacanță poate fi închiriată și în regim hotelier – deși pentru asta e nevoie de o certificare și are alt sistem de impozitare.

Dezavantaje:

• concurență mare – toată lumea are o garsonieră de închiriat, plus căminele private de care ziceam mai sus, care sunt un fel de outlet-uri de garsoniere;
• poate fi mai greu de închiriat dacă se cere o chirie prea mare, iar unii studenți ar prefera să împartă chiria cu un prieten.

Apartamentul cu 2-3 camere

Este considerat de mulți investitori cea mai echilibrată variantă.

Avantaje: Poate fi închiriat la doi studenți sau unui cuplu etc. Chiria se împarte la doi și astfel, riscul de neocupare este mai mic.

Dezavantaje: prețul de achiziție e mai mare, la fel și banii necesari pentru amenajare și întreținere, în caz de pagube. Riscul să stea neocupat pe perioada verii generează pierderi mai mari, căci se închiriază mai greu pe termen scurt.

Unde e situat apartamentul ideal pentru studenți?

O investiție bună nu înseamnă doar un preț mic. Mai ales în cazul studențimii, contează mai ales:

• distanța până la universitate;
• apropierea de transportul public;
• existența supermarketurilor;
• siguranța cartierului;
• costurile lunare de întreținere.

Un apartament aflat la 10 minute de mers pe jos de campus poate avea o rată de ocupare semnificativ mai bună decât unul aflat la periferie. E de la sine înțeles.

Cât mai costă azi o garsonieră, în marile centre universitare

Piața s-a segmentat destul de mult în ultimii ani, cu Clujul care a luat-o mult și înaintea Capitalei, dar și cu creșteri însemnate în alte orașe. Chiar dacă în ultimele opt luni numărul tranzacțiilor la nivel national a fost în scădere, acest lucru nu a influențat deocamdată prețurile. În plus, chiar BNR zice că de fapt piața imobiliară românească e subevaluată, așa că loc de creșteri tot ar mai fi.

Conform statisticilor Anunțul Telefonic, dar și ale celorlalte platforme imobiliare din piață, iată câteva repere de preț de achiziție pe mp (apartamente vechi și noi, medii de oraș) valabile în prima jumătate a lui 2026:

Cât se poate obține din chirie

Prețurile chiriilor n-au mai crescut așa accelerat în 2026, și e de mirare, în condițiile de inflație și creșteri de taxe din ultimul an. Iată câteva medii din marile orașe:

• București: o garsonieră se închiriază cu 350-500 de euro/lună (în funcție de sector și stare), un apartament cu 2 camere între 510-540 de euro/lună. Sectorul 1 rămâne cel mai scump, Sectorul 5 cel mai accesibil;
• Cluj-Napoca: e cel mai scump oraș din țară și pentru chirii. Garsonierele clujene au devenit subiect de meme pe Internet, cu prețurile piperate raportate la dimensiunile de debara. De exemplu 250 de euro pe 15mp. Dar se poate și 1.000 de euro la 50mp. Apartamentele cu 2 camere pornesc de la 470-700 de euro/lună, în funcție de cartier.
• Timișoara: Garsonierele sunt și aici scumpe – 270 de euro/20mp până la 400 de euro/40mp. Apartamentele cu 2 camere pleacă de la 300 de euro/31mp și ajung la 700 de euro/53mp.
• Iași: aici o garsonieră de 40mp se închiriază cu 350 de euro, de exemplu, iar un apartament cu 2 camere cu 500 de euro.

Găsiți mai multe informații concrete despre chirii și prețuri în secțiunea cu statistici imobiliare AT

Randamentu’, cât e randamentu’?

Randamentul mediu brut al unei investiții imobiliare, la nivel național, se situează, potrivit analizelor de piață, între 5 și 9%, cu vârfuri de 7-9% pentru garsoniere și apartamente cu 3 camere bine poziționate în zone semicentrale ale Bucureștiului.

Dar, să nu ne lăsăm duși de valul cifrelor, căci randamentul net este mai mic. Asta deoarece din el trebuie scăzute: impozitele, perioadele fără chiriași, renovările, asigurările sau eventualele comisioane ale agențiilor.

În general, investitorii ajung la un randament net de aproximativ 4-5%, dacă apartamentul este ocupat constant.

Conform analizei Global Property Guide, randamentul brut mediu al locuințelor în România a fost de aproximativ 6% în primul trimestru din 2026. Pe orașele universitare, randamentele ar arăta cam așa:

București - între   5,5 și 6,5%

Cluj-Napoca    - între 3,64 și 4,8%

Iași - între 5 și 6%

Timișoara - între 5 și 6,5%

Brașov    - între 5 și 6%

Dar dacă vreți să calculați exact randamentul investiției găsiți aici și cum se fac calculele precum și calculatorul de randament pe care puteți să jonglați cu diversele variabile.

Ce influențează randamentul unei garsoniere

În general, tot ce am spus mai sus: impozitele și taxele, perioadele de pauză, costurile de întreținere și reparație, dacă studentele alea nu sunt cuminți… Dar de departe, cea mai importantă schimbare din investițiile imobiliare de la noi a fost creșterea impozitelor pe proprietate, începând cu ianuarie 2026.

-   Impozitul local pe proprietate aproape s-a dublat

Prin Legea 239/2025, valoarea impozabilă de referință pentru clădiri a crescut de la 1.000 lei/mp la 2.677 lei/mp. Pentru un apartament din Capitală, impozitul anual a urcat de la 366 lei (în 2025) la 686 lei (în 2026), o creștere de 87%.

Pentru un investitor care cumpără azi o garsonieră destinată închirierii, impozitul local nu mai este un cost neglijabil și trebuie inclus explicit în calculul de randament net, mai ales dacă primăria locală decide să aplice cota maximă permisă, de 0,2%.

Iată detalitat cum se calculează impozitul pe proprietate în 2026.

-   Impozitul pe venitul din chirii rămâne deocamdată stabil

Spre deosebire de impozitul local, mecanismul de calcul al impozitului pe veniturile din chirii nu s-a schimbat structural în 2026: cota de 10% se aplică la venitul net, calculat după o deducere forfetară de 20% din chiria brută, adică echivalentul unui impozit efectiv de 8% din chiria încasată. Contractul de închiriere trebuie înregistrat obligatoriu la ANAF, în termen de 30 de zile de la semnare. Separat, veniturile trebuie declarate anual prin Declarația Unică (D212), cu termen 25 mai a anului următor.

Dacă venitul net anual din chirii depășește pragul de 6 salarii minime brute (24.300 lei în prima parte a lui 2026), se datorează și CASS de 10%, indiferent dacă proprietarul este sau nu salariat. CASS pe veniturile pasive funcționează în trepte fixe (2.430 lei pentru încadrarea în plafonul de 6 salarii minime, 4.860 lei pentru 12 salarii, 9.720 lei pentru 24 salarii), nu ca procent direct din suma încasată efectiv.

Pentru investitorii cu portofolii mai mari (mai mult de trei apartamente), varianta unei microîntreprinderi poate deveni mai avantajoasă decât impozitarea ca persoană fizică, mai ales peste un venit anual din chirii de 60.000 lei.

Iată detaliat, modul în care se calculează impozitul pe veniturile din chirii.

-   Achiziția prin credit sau cu banii jos

Randamentul unei investiții imobiliare este influențat și de modalitatea de plată a investiției. În teorie, o investiție făcută cu credit are un randament mai mare pentru că este făcută cu banii altora, dar realitatea macro-economică din ultimii ani ne arată că nici creditarea nu mai e ce-a fost. Iată de ce:

-   Dobânda-cheie a rămas la 6,5% și în ședința din 8 iulie 2026 a BNR, un nivel neschimbat din august 2024. Așadar creditele ipotecare cu dobândă variabilă au rămas costisitoare, cu dobânzi efective care pot depăși 8-9% pe an, deși unele bănci au oferte promoționale cu dobândă fixă de la 4,79-5,25% în primii ani. Dar pentru asta există refinanțarea;

-   Inflația a fost mare și în 2026, a urcat la peste 10% în mai (după majorarea TVA și eliminarea plafonării la energie), dar BNR estimează o scădere graduală începând cu vara și una mai accentuată în trimestrul al treilea;

Pentru un investitor care ia în calcul finanțare prin credit, acest context înseamnă costuri de finanțare ridicate pe termen scurt, ceea ce reduce cash-flow-ul net dacă achiziția nu se face (parțial sau integral) din capital propriu.

Concurența surpriză din ultimii ani: căminele studențești private (PBSA)

Există însă un factor care schimbă semnificativ calculul unui mic investitor și care este rareori menționat, tocmai pentru că este relativ nou pe piață: în marile orașe universitare a apărut deja un sector distinct de cazare studențească privată, cunoscut internațional sub numele de PBSA (Purpose Built Student Accommodation). Sunt clădiri construite special pentru studenți, administrate de operatori privați, complet diferite de căminele universitare de stat, care oricum nu au fost niciodată nici îndestulătoare, nici bine dotate.

La București, piața se apropie de 3.000 de locuri de cazare în astfel de cămine private. Complexe precum West Gate Studios (peste 850 de camere), Arcca (peste 2.000 de locuri în Vitan și Pajura) sau Carpex (220 de locuri în sectorul 3) oferă camere complet mobilate, cu utilități incluse, recepție, pază, spații comune și, adesea, o comunitate socială organizată. Sunt practic un pachet „all inclusive" pentru studenți, pe care un proprietar individual de garsonieră greu îl poate replica.

Prețurile în astfel de cămine private pornesc de la 150-300 de euro/lună, comparabile sau chiar sub nivelul unei garsoniere clasice de închiriat, dar cu servicii suplimentare incluse.

Fenomenul nu e specific doar Capitalei. La Timișoara, Universitatea de Vest are peste 16.000 de studenți și un deficit structural de locuri în căminele de stat, iar Universitatea Politehnica Timișoara a reușit între timp să acopere cererea prin 4.600 de locuri proprii, cu tarife de la 220 de lei/lună — extrem de competitive față de piața privată.

Presiunea pe cazare din orașele mari a atras deja atenția investitorilor mari: potrivit unui studiu Cushman & Wakefield din 2025, la nivel european segmentul PBSA a atras 6 miliarde de euro doar în 2024, iar România, cu București, Cluj-Napoca și Timișoara, este menționată explicit ca piață emergentă atractivă pentru astfel de investiții, datorită randamentelor ridicate și costurilor de dezvoltare încă competitive.

Operatori precum SHED Co-living au raportat o creștere de 482% a numărului de paturi aflate în dezvoltare în regiunea Europei Centrale și de Est între 2023 și 2024, cel mai mare avans procentual din Europa.

Prin urmare, dacă până acum, cererea de cazare studențească peste capacitatea căminelor de stat a fost acoperită aproape exclusiv de proprietari individuali, acum există un nou concurent important în piață. Intrarea tot mai vizibilă a operatorilor instituționali de PBSA schimbă gradual această dinamică, mai ales în segmentul superior al pieței (studenți cu buget mai mare, mulți dintre ei străini, care preferă un pachet complet, cu servicii și comunitate, unei garsoniere închiriate clasic).

Riscul e concentrat, deocamdată, în București și, într-o măsură mai mică, în Cluj-Napoca, orașele unde capitalul instituțional internațional e deja prezent sau anunțat. În Iași și în orașele secundare, fenomenul e încă marginal, ceea ce menține acolo un avantaj competitiv pentru proprietarii individuali. Practic, un mic investitor care cumpără azi o garsonieră în București ar trebui să își pună întrebarea: cui se adresează exact oferta lui? Studenților cu buget redus, care rămân segmentul dominant și greu de acoperit de PBSA, sau celor cu buget mediu-mare, unde concurența cu un cămin privat modern, cu servicii incluse, va fi din ce în ce mai mare? Decizii, decizii.

În loc de concluzii, câteva întrebări

Căci ca de obicei noi nu vă spunem ce să faceți, ci încercăm să vă prezentăm cât mai multe informații, ca să vă luați singuri deciziile, cât mai informați.

Investiția într-o garsonieră sau un apartament cu 2-3 camere pentru închiriere studențească rămâne, în 2026, una dintre puținele forme de investiție imobiliară din România cu cerere stabilă — dar nu mai este investiția „sigură din oficiu" din urmă cu un deceniu. 

Patru lucruri s-au schimbat fundamental:

-   impozitul local pe proprietate a crescut cu 70-90%, ceea ce erodează randamentul net cu câteva zecimi de procent;

-   costul finanțării rămâne ridicat, ceea ce penalizează investitorii care se bazează pe credit;

-   numărul de studenți e acum la un maxim istoric, dar presiunea demografică pe termen lung asupra populației tinere rămâne un risc real;

-   în marile centre universitare apare o concurență nouă și tot mai vizibilă din partea căminelor private (PBSA), susținută de capital instituțional international, greu de concurat.

Pentru cineva care ia decizia unei astfel de investiții în 2026, cele mai relevante întrebări de pus înainte de achiziție sunt:

-   cumpăr cash sau cu credit (și la ce dobândă efectivă)?

-   aleg un oraș cu cerere concentrată sau unul secundar mai ieftin, dar cu risc demografic mai mare?

-  mă adresez segmentului de studenți cu buget redus, unde proprietarii individuali rămân dominanți, sau segmentului mediu-superior, unde concurența cu operatorii PBSA va crește?

După ce vă răspundeți la aceste întrebări, restul e floare la ureche, nu-i așa? :)

Piața imobiliară în prima jumătate a anului 2026

Bucureștiul rămâne motorul pieței, dar cumpărătorii sunt tot prudenți; Numărul tranzacțiilor se menține...

02.07.2026 Imobiliare 818

Detectoarele de incendiu devin obligatorii în apartamentele noi

Ce este un detector autonom de incendiu; Cât costă și cine suportă cheltuiala?; De când devine obligatoriu;...

22.06.2026 Imobiliare 591

Condiții pentru programul Noua Casă 2026

Ce fel de case pot fi cumpărate prin programul „Noua Casă”; Vârsta maximă și salariul minim pentru un...

05.05.2026 Imobiliare 26.287