Subînchirierea pe termen scurt – cum poți face bani dintr-un apartament care nu e al tău

Ce este „rental arbitrage” și cât de rentabil este; Cum se practică subînchirierea pe termen scurt; E legal sau așa și așa? Cum se impozitează? Avantaje și dezavantaje

Conceptul de „rental arbitrage” - pe românește ar veni subînchiriere pe termen scurt – are deja o vechime de câțiva ani în lume, dar la noi e mai puțin răspândit. Este, însă, o modalitate de a câștiga bani din imobiliare, cu un capital mic, atunci când nu ai banii pentru cumpărarea unei proprietăți și nici nu vrei să faci credit. Pe scurt, „rental arbitrage” înseamnă să închiriezi pe termen lung un apartament sau o casă și să o subînchiriezi la rândul tău pe termen scurt, adică mai scump, și să faci profit din asta.

În teorie sună bine, să scoți bani din ceva ce nu e al tău, însă practica e ca întotdeauna ceva mai complexă, așa să iată câteva informații utile despre acest fenomen care se petrece deja și în România, care nu știe încă, dar va fi probabil în următorii zece ani la fel de asaltată de turiști cum sunt marile orașe europene care s-au săturat de atâta turism.

E rentabil „rental arbitrage”?

Să zicem că închiriezi un apartament cu 2 camere în Tineretului, nu departe de centru, dar aproape de parc. 65 de mp, 500 de euro. Nu e puțin, dar nici mult pentru ce oferă zona. Sau și mai ieftin, o garsonieră pe Mircea Vodă, cu 280 de euro. E chilipir, la 15 minute de mers pe jos de Piața Unirii.

Sunt două exemple, alese la întâmplare din anunțurile actuale de pe Anuntul.ro, care se pretează la închirieri turistice, pentru că sunt aproape de centrul orașului și au mijloace de transport în comun la alegere. În plus, chiriile cerute de proprietari nu sunt chiar atât de mari. Cu niște investiții personale în mobilier modern, aparatură casnică, lenjerii, prosoape și alte necesități puteți aranja respectivele locuințe pentru închirierea în regim hotelier.

La un preț pe noapte, în medie, de 50 de euro, de exemplu, puteți subînchiria pe zile sau săptămâni și veți obține lunar în jur de 1.500 de euro. Desigur, plus-minus, căci nici gradul de ocupare nu poate fi 100%.

Veți plăti, așadar, 500 de euro proprietarului (sau 280 pentru garsonieră) iar din restul de bani, după ce achitați întreținerea, lumina și alte facturi, plus impozitul către stat, vă rămân cu siguranță suficienți ca să ieșiți în câștig.

Cum se face subînchirierea în regim hotelier

Sunt diverse moduri în care se poate face această investiție imobiliară. Pe piața din România sunt acum firme sau persoane fizice care administrează mai multe apartamente închiriate în regim hotelier, contra unui comision din câștig. Acesta poate varia în funcție de gradul de ocupare a respectivului apartament sau de priceperea în negocieri a partenerilor, între 10 și 35%. Cu cât închirierile sunt mai scurte și frecvente, iar munca depusă de administrator este mai multă, cu atât este și procentul perceput din câștig mai mare.

Această metodă poate presupune și o implicare oarecare a proprietarului, de exemplu el poate deține și controla contul de pe platforma pe care este oferit spre închiriere apartamentul, iar banii plătiți prin acele platforme îi intră în cont direct proprietarului, nu administratorului. Tot proprietarul plătește cheltuielile de întreținere și facturile, dacă nu a făcut alt fel de înțelegere cu firma de administrare.

Desigur, aici vorbim numai despre cazuri care se petrec legal.

Însă în cazul subînchirierii pe termen scurt, toată munca și răspunderea cad pe umerii chiriașului. El găsește oaspeții cărora le subînchiriază, el face reclama proprietății, el face curat, plătește facturi, primește oaspeți și eventual trage ponoasele dacă s-a stricat ceva.

Așadar, dacă vă surâde acest rol, iată câțiva pași ce trebuie făcuți:

-   Mai întâi studiază piața și caută să închiriezi o locuință într-o zonă cerută, fie pentru turism, fie pentru business. Există firește și nomazi digitali, care vor să simtă pulsul locului și caută locuințe pe termen mediu în cartiere normale, dar în acest caz prețul perceput pentru subînchiriere nu va fi la fel de mare;

-   Studiază istoricul evoluției chiriilor, ca să vezi care sunt perioadele cu cereri mai mici sau mai mari și locurile cu potențial de creștere. În felul ăsta când vei găsi un chilipir precum garsoniera aia de 280 de euro o să știi pe loc că trebuie s-o iei;

-   Compară prețul chiriei cu investiția pe care trebuie s-o faci pentru amenajarea locuinței pentru închiriere pe termen scurt și trage linie, ca să vezi dacă și în cât timp scoți banii

-   Studiază regulamentul național de închiriere pe termen scurt, pentru a vedea dacă este posibil, ca chiriaș, să subînchiriezi;

-   Când ai găsit casa și chiria potrivite, discută cu proprietarul de la care închiriezi și informează-l transparent că dorești să subînchiriezi, pentru că legal nu poți face asta fără acordul lui;

-   Negociază o chirie pe termen lung care să-ți permită să recuperezi investiția făcută cu amenajarea locuinței.

Cum amenajezi locuința pentru închiriere pe termen scurt:

După ce te-ai văzut la casa ta cu chirie, e timpul s-o amenajezi ca pentru turiști. Tariful pe care îl vei cere va fi direct proporțional cu ce vei oferi, așadar atenție mare la detalii, la estetică, dar și la dotări.

Este deosebit de importantă dotarea proprietății cu aparatura care să-i facă șederea plăcută și ușoară oaspetelui:

-   Internet Wi-Fi de încredere – asta e deja cerința de bază în piramida lui Maslow,

-   mașini de spălat vase și rufe,

-   aparatură modernă în bucătărie,

-   un sistem de încălzire și furnizare de apă caldă care să nu depindă de mofturile rețelei publice, pentru că turiștii nu sunt căliți ca noi cu apă rece pe post de caldă,

-   lenjerie de pat și saltea confortabilă,

-   articolele de toaletă etc.

Toate astea vor crește și prețul, dar și ratingul oferit de clienți, așa că, dai un ban, dar ieși în evidență pe platformele de închirieri.

Iar ca să și atragi privirile vei avea nevoie și de niște fotografii profesionale ale noii tale locuințe de închiriat. Asta e valabil și dacă pui un anunț pe Anuntul.ro, e dovedit științific că pozele frumoase atrag mai mulți clienți.

Vei întreba ce garanții ai că după ce ai făcut toate investițiile astea nu vine proprietarul și zice că nu-ți mai dă locuința, că s-a răzgândit și vrea s-o folosească el. Păi de aceea e nevoie să discuți înainte cu proprietarul, să-i spui ce vrei să faci și să obții acordul lui scris – căci vorba zboară – într-un contract ferm pe cel puțin 5 ani. Contractul e mai greu de încălcat, deși nu imposibil.

E legal?

Este, dacă se face legal. Adică în primul rând dacă proprietarul de drept al casei este de acord. Unii proprietari interzic expres în contract subînchirierea. Dacă e așa nu aveți ce să discutați, nu se poate!

Dacă există loc de negociere, însă, atunci proprietarul va fi cel care va aplica la Ministerul turismului pentru autorizația de găzduire în regim hotelier. Nu costă, dar e consumatoare de timp și nervi. Desigur, o poate face tot chiriașul pentru el, dacă tot se angajează să fie administratorul locului. Am detaliat aici toți pașii.

Pentru calmarea eventualelor reticențe ale proprietarului, care s-ar teme că i-ar fi vandalizată casa, există și asigurarea de răspundere civilă a chiriașului, care este interzisă expres în legea care reglementează închirierile de locuințe, dar totuși firmele de asigurări o practică cu succes.

În plus, platformele de închirieri pe termen scurt au propriile politici de despăgubiri în caz de oaspeți năbădăioși, însă acestea sunt plafonate la sume care uneori nu pot acoperi mare lucru.

Cum se face impozitarea

E, aici e complicat. Dacă e cineva care va câștiga mai mult din acest soi de aranjament acela va fi statul. Pentru că va lua practic două impozite de pe aceeași oaie, cum se zice.

Mai concret, proprietarul va plăti impozitul lui de 10% calculat la 80% din câștig – adică din chiria percepută pe termen lung, minus cota forfetară de 20%. Iar chiriașul care va subînchiria la rândul lui pe termen scurt va plăti impozitul calculat la norma de venit stabilită anual de același Minister al turismului care dă și autorizațiile de funcționare.

În 2024, de exemplu, norma de venit pentru închirierea unei camere în București, în regim hotelier, a fost de 11.000 de RON/an, din care se scad perioadele mai mari de jumătate de lună în care camera respectivă nu a fost închiriată. Iar impozitul este de 10% din această sumă rezultată la final.

Spre deosebire de chiriaș, proprietarul va achita și asigurări de sănătate, pentru sumele care depășesc 6-12 sau 24 de salarii minime brute pe economie.

Găsiți aici exact cum se impozitează chiriile în 2024.

Așadar, să recapitulăm, cele două principale condiții de îndeplinit pentru subînchirierea pe termen scurt sunt:

1.  Locuința trebuie să fie situată într-o zonă atractivă pentru turism sau cu cerere mare de închiriere pe termen scurt pentru nomazii digitali sau pentru business;
2.  Proprietarul trebuie informat încă de la încheierea contractului de închiriere (înscris la ANAF, desigur), pentru că de el depinde și obținerea licenței de găzduire în regim hotelier de la Ministerul Turismului.

Avantajele subînchirierii pe termen scurt:

-   Este o soluție win-win atât pentru proprietarii care pot câștiga niște bani din chirie, fără să se mai ocupe și de administrarea proprietății, și pentru investitorii care câștigă bani fără să cheltuiască sume mari pentru a cumpăra respectiva proprietate, ci doar pentru a o administra;

-   O astfel de subînchiriere îți poate plăti chiria pe termen lung pentru o altă locuință, iar dacă te ocupi de două în același timp poți chiar să pui bani la saltea ca să-ți cumperi o a treia casă, cu care să faci la fel. Ca persoană fizică ai voie să faci asta cu până la 5 case;

-   Chiriașul are tot interesul să mențină locuința bine întreținută ca s-o subînchirieze pe mai mulți bani, deci e un avantaj și o garanție pentru proprietar.

Dezavantaje pentru chiriași:

-   Închirierea pe termen scurt este o activitate aproape full time, pentru că trebuie să te ocupi să faci curățenie după oaspeți, și să intervii oricând au nevoie de ceva sau se strică ceva în respectiva locuință. Practic ești un soi de recepționer combinat cu cameristă și instalator, oricând la dispoziția oaspeților. Banii nu cad din cer, așa e.

-   E adevărat că subînchirierile mici și dese pot cauza și mai multe stricăciuni decât cele de lungă durată, căci e un flux mai mare de oameni cu diverse obiceiuri și nepăsări. Dar aici intervine și investiția inițială, dacă e făcută cu cap, în dotări de calitate, ele vor ține mai mult și costurile de întreținere vor fi minore. În plus, cum spuneam mai sus, există și asigurările de răspundere civilă ale chiriașilor față de proprietar.