Estima Topocad Consulting - Cadastru, intabulare in cartea funciara si topografie Bucuresti

Gestionarea spatiala a teritoriului se realizeaza prin intermediul amenajarii teritoriului si al urbanismului, care constituie ansambluri de activitati complexe de interes general ce contribuie la dezvoltarea spatiala echilibrata, la protectia patrimoniului natural si construit, precum si la imbunatatirea conditiilor de viata in localitatile urbane si rurale.

Potrivit legii urbanismului, de activitatea de amenajare a teritoriului si de urbanism raspund autoritatile administratiei publice centrale si locale.

Obiectivele principale ale amenajarii teritoriului sunt urmatoarele:

a) dezvoltarea economica si sociala echilibrata a regiunilor si zonelor, cu respectarea specificului acestora; b) imbunatatirea calitatii vietii oamenilor si colectivitatilor umane; c) gestionarea responsabila a resurselor naturale si protectia mediului; d) utilizarea rationala a teritoriului. Urbanismul are ca principal scop stimularea evolutiei complexe a localitatilor, prin realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen scurt, mediu si lung.Aplicarea obiectivelor are in vedere intregul teritoriu administrativ al oraselor si comunelor sau zone din acestea.

Urbanismul urmareste stabilirea directiilor dezvoltarii spatiale a localitatilor urbane si rurale, in acord cu potentialul acestora si cu aspiratiile locuitorilor.

Principalele obiective ale activitatii de urbanism sunt urmatoarele: a) imbunatatirea conditiilor de viata prin eliminarea disfunctionalitatilor, asigurarea accesului la infrastructuri, servicii publice si locuinte convenabile pentru toti locuitorii; b) crearea conditiilor pentru satisfacerea cerintelor speciale ale copiilor, varstnicilor si ale persoanelor cu handicap; c) utilizarea eficienta a terenurilor, in acord cu functiunile urbanistice adecvate; extinderea controlata a zonelor construite; d) protejarea si punerea in valoare a patrimoniului cultural construit si natural; e) asigurarea calitatii cadrului construit, amenajat si plantat din toate localitatile urbane si rurale; f) protejarea localitatilor impotriva dezastrelor naturale. Aplicarea documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate se asigura prin eliberarea Certificatului de urbanism.(link catre pagina CU) In cazul in care, prin documentatia inaintata se solicita o derogare de la prevederile documentatiilor de urbanism aprobate pentru zona respectiva, prin certificatul de urbanism se poate solicita elaborarea unei alte documentatii de urbanism prin care sa se justifice si sa se demonstreze posibilitatea interventiei urbanistice solicitate. Dupa aprobarea noii documentatii de urbanism – Plan Urbanistic Zonal(PUZ) sau Plan Urbanistic de Detaliu(PUD) – se poate intocmi documentatia tehnica in vederea obtinerii autorizatiei de construire.

Documentatii de amenajare a teritoriului si de urbanism

Documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism cuprind planurile de amenajare a teritoriului, planurile de urbanism, Regulamentul general de urbanism si Regulamentele locale de urbanism, avizate si aprobate conform legii.

Documentatiile de amenajare a teritoriului cuprind propuneri cu caracter director, care stabilesc strategiile si directiile principale de evolutie ale unui teritoriu, la diverse niveluri de complexitate.  Ele sunt detaliate prin reglementari specifice in limitele teritoriilor administrative ale oraselor si comunelor.

Tipuri de documentatii de amenajare a teritoriului

• Planul de amenajare a teritoriului national (PATN) reprezinta sinteza programelor strategice sectoriale pe termen mediu si lung pentru intregul teritoriu al tarii.

• Planul de amenajare a teritoriului zonal (PATZ) se realizeaza in vederea solutionarii unor probleme specifice ale unor teritorii intercomunale, interorasenesti, interjudetene sau regionale
• Planul de amenajare a teritoriului judetean (PATJ) reprezinta expresia spatiala a programului de dezvoltare socioeconomica a judetului. PATJ se coreleaza cu PATN, cu PATZ, cu programele guvernamentale sectoriale, precum si cu alte programe de dezvoltare. Fiecare judet trebuie sa detina PATJ si sa il reactualizeze periodic, la 5-10 ani, in functie de politicile si de programele de dezvoltare ale judetului.

Documentatiile de urbanism cuprind reglementari operationale care se refera la localitatile urbane si rurale si reglementeaza utilizarea terenurilor si conditiile de ocupare a acestora cu constructii. Documentatiile de urbanism transpun la nivelul localitatilor urbane si rurale propunerile cuprinse in PATN, PATZ si PATJ. Documentatiile de urbanism au caracter de reglementare specifica si stabilesc reguli ce se aplica direct asupra localitatilor si partilor din acestea pana la nivelul parcelelor cadastrale, constituind elemente de fundamentare obligatorii pentru eliberarea certificatelor de urbanism.

Tipuri de documentatii de urbanism:

• Planul Urbanistic General (PUG) este un proiect care face parte din programul de

amenajare a teritoriului şi de dezvoltare a localităţilor. Mai exact, PUG-ul constituie cadrul legal pentru realizarea programelor şi acţiunilor de dezvoltare conform Legii 350/2001, modificată şi completată prin Legea 289/2006.

PUG-ul are caracter director si de reglementare operationala cuprinzand reglementari pe termen scurt, la nivelul intregii unitati administrativ-teritoriale de baza, cu privire la: – stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan in relatie cu teritoriul administrativ al localitatii – stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan; – zonificarea functionala in corelatie cu organizarea retelei de circulatie; – delimitarea zonelor afectate de servituti publice; – modernizarea si dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare; – stabilirea zonelor protejate si de protectie a monumentelor istorice; – formele de proprietate si circulatia juridica a terenurilor; – precizarea conditiilor de amplasare si conformare a volumelor construite, amenajate si plantate.

PUG-ul  cuprinde si  prevederi pe termen mediu si lung cu privire la:

– evolutia in perspectiva a localitatii; – directiile de dezvoltare functionala in teritoriu; –  traseele coridoarelor de circulatie si de echipare prevazute in planurile de amenajare a teritoriului national, zonal si judetean. Fiecare localitate trebuie sa intocmeasca Planul urbanistic general, sa il actualizeze la 5-10 ani si sa il aprobe.

• Planul urbanistic zonal (PUZ) este un proiect care are caracter de reglementare specifică detaliată a dezvoltării urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate funcţiunile: locuire, servicii, producţie, circulaţie, spaţii verzi, instituţii publice, etc.) şi asigură corelarea dezvoltării urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localităţii din care face parte.

Prin PUZ se stabilesc obiectivele, acţiunile, priorităţile, reglementările de urbanism (permisiuni şi restricţii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea construcţiilor din zona studiată (PUZ-ul reprezintă o fază premergătoare realizării investiţiilor, prevederile acestuia realizându-se etapizat in timp, funcţie de fondurile disponibile).

PUZ cuprinde reglementari cu privire la :

– organizarea retelei stradale;

– organizarea arhitectural-urbanistica in functie de caracteristicile structurii urbane;

– modul de utilizare a terenurilor (indici şi indicatori urbanistici – regim de aliniere, regim de  înălţime, POT, CUT, etc)

– dezvoltarea infrastructurii edilitare;

– statutul juridic si circulatia terenurilor;

– protejarea monumentelor istorice si servituti in zonele de protectie ale acestora

– măsuri de delimitare până la eliminare a efectelor unor riscuri naturale şi antropice, dacă acestea există în zona studiată

– menţionarea obiectivelor de utilitate publică

– măsuri de protecţie a mediului, ca rezultat al programelor specifice

– reglementări specifice detaliate (permisiuni şi restricţii) incluse în Regulamentul local de urbanism aferent PUG-ului

Elaborarea PUZ este obligatorie in cazul:

– zonelor centrale ale localitatilor;

– zonelor protejate si de protectie a monumentelor, a complexelor de odihna si agrement, a parcurilor industriale, a parcelarilor;

– altor zone stabilite de autoritatile publice locale din localitati, potrivit legii.

Stabilirea zonelor pentru care se intocmesc Planuri Urbanistice Zonale obligatorii se face de regula in Planul urbanistic general.

• Planul urbanistic de detaliu( PUD ) are exclusiv caracter de reglementare specifica, prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara a unuia sau mai multor obiective, pe una sau mai multe parcele adiacente, pe unul sau mai multe amplasamente, in corelare cu vecinatatile imediate.

PUD-ul se întocmeşte fie când acest lucru este prevăzut în Regulamentul Local de Urbanism (RLU), fie atunci când, din diverse motive, regulamentul nu se poate aplica, anumite proprietăţi ale amplasamentului fiind diferite de cele propuse de RLU.

PUD-uri se întocmesc şi în cazul în care investiţia preconizată diferă de prevederile RLU.

Conform legii, PUD-ul este aprobat de Consiliul Local al oraşelor, comunelor sau sectoarelor, în cazul municipiului Bucureşti. PUD-urile nu pot fi aprobate fără avizul Comisiei Tehnice a primăriei sau, atunci când primăria nu are o comisie tehnică, de către comisia tehnică de urbanism a Consiliului Judeţean.

PUD cuprinde reglementari cu privire la:

– asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare;

– permisivitati si constrangeri urbanistice privind volumele construite si amenajarile(inălţimea maximă, procentul din teren ocupat de constructie coeficientul de ocupare a terenului, retragerile minime admise sau destinaţia obiectivului (locuinţe, birouri, comerţ, industrie)

– relatiile functionale si estetice cu vecinatatea;

– compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor;

– regimul juridic si circulatia terenurilor si constructiilor.

Termenul de valabilitate al unui PUD este de 2 ani.

Regulamentul de urbanism

Regulamentul General de Urbanism(RGU) reprezinta sistemul de norme tehnice, juridice si economice care stau la baza elaborarii planurilor de urbanism, precum si a regulamentelor locale de urbanism.

Regulamentul Local de Urbanism (RLU), pentru intreaga unitate administrativ – teritoriala, aferent PUG, sau pentru o parte a acesteia, aferent PUZ, cuprinde si detaliaza prevederile PUG si ale PUZ referitoare la modul concret de utilizare a terenurilor, precum si de amplasare, dimensionare si realizare a volumelor construite, amenajarilor si plantatiilor.

Dupa aprobare, PUG, PUZ si PUD, impreuna cu regulamentele locale de urbanism aferente acestora,  sunt opozabile in justitie.

In absenta Planului de Amenajare a Teritoriului Judetean si a Planului Urbanistic General aprobate, pe teritoriile aferente nu se pot realiza investitii in constructii, lucrari tehnico – edilitare, precum si orice alte investitii urbane.

Documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism modificate fara respectarea prevederilor legale privitoare la avizarea si aprobarea acestora sunt nule.