Estima Topocad Consulting - Cadastru, intabulare in cartea funciara si topografie Bucuresti

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autorităţile publice locale fac cunoscute solicitantului acestuia, urmatoarele elemente:

-date privind regimul juridic, economic şi tehnic al unui teren sau a unei constructii la un anumit moment (data solicitarii) -cerinţele urbanistice care trebuie  să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului -lista cuprinzând avizele şi acordurile legale, necesare în vederea obtinerii oricaror autorizatii ulterioare Certificatul de urbanism se elaboreaza în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora, ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii. Termenul de emitere a certificatului de urbanism este de 30 de zile de la data depunerii documentatiei pentru obtinerea acestuia, menţionându-se în mod obligatoriu scopul in care a fost solicitat..

Scopul emiterii certificatului de urbanism –        pentru autorizarea execuţiei lucrărilor de construire, reconstruire, consolidare,  extindere, reabilitare, reparare, shimbare de destinatie a constructiilor de orice fel, precum si a instalatiilor aferente acestora –        pentru lucrari de construire, reconstruire, modificare, reabilitare, modernizare – privind retele de comunicatie, electrice, retele si dotari tehnico-edilitare –        imprejmuiri si mobilier urban, amenajari de spatii verzi si in general orice lucrari de amenajare a spatiilor publice –        lucrari, amenajari si constructii cu caracter provizoriu, necesare in vederea organizarii executarii lucrarilor de baza, daca nu au fost autorizate odata cu acestea –        lucrari de constructii cu caracter provizoriu (chioscuri, tonete, panouri publicitare, firme si reclame) –        pentru autorizarea lucrarilor de desfiintare a construcţiilor / amenajarilor –        operatiuni notariale privind circulatia imobiliara (vanzari, cumparari, concesionari, dezmembrari, parcelari, comasari etc) –        adjudecarea prin licitatie a proiectarii lucrarilor publice –        cereri in justitie –        alte scopuri Lista certificatelor de urbanism emise este publică şi se afişează lunar la sediul autorităţii emitente. Certificatul de urbanism pentru destinatii speciale se elibereaza in temeiul si cu respectarea documentatiilor aferente obiectivelor cu caracter militar, elaborate si aprobate de Ministerul Apararii Nationale, Ministerul de Interne, Serviciul Roman de Informatii, Serviciul de Informatii Externe, Serviciul de Telecomunicatii Speciale si Serviciul de Protectie si Paza, dupa caz, pe baza avizului Ministerului Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei.

Valabilitatea Certificatului de urbanism Certificatului de urbanism este valabil pentru un interval de timp cuprins intre 6 si 24 luni de la data emiterii, in functie de: a) scopul pentru care a fost solicitat; b) complexitatea investitiei si caracteristicile urbanistice ale zonei in care se afla imobilul; c) mentinerea valabilitatii prevederilor documentatiilor urbanistice si a planurilor de amenajare a teritoriului aprobate, pentru imobilul solicitat. Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism se poate face numai de catre emitent, la cererea titularului formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acestuia, pentru o perioada de timp de maximum 12 luni, dupa care, in mod obligatoriu, se emite un nou certificat de urbanism. Pentru prelungirea valabilitatii certificatului de urbanism se completeaza si se depune la emitent o cerere-tip insotita de certificatul de urbanism emis, in original. O data cu depunerea cererii de prelungire a valabilitatii certificatului de urbanism, solicitantul va face dovada achitarii taxei de prelungire a acesteia. Cine poate solicita certificat de urbanism Solicitantul poate fi orice persoană fizică sau juridică interesată să cunoască informaţii cu privire la un imobil-teren sau construcţii. Desi  teoretic vorbind, pentru emiterea certificatului de urbanism nu este necesar ca solicitantul să deţină un titlu de proprietate asupra imobilului, actul respectiv avand caracter de informare, in practica, autoritatea emitenta poate cere si prezenta acestui act la dosar. Documentele necesare emiterii Certificatului de urbanism

Pentru emiterea certificatului de urbanism solicitantul, orice persoana fizica sau juridica, trebuie sa depuna o documentatie cuprinzand:

a) cerere-tip (formularul-model F.1 – “Cerere pentru emiterea certificatului de urbanism”) completata in conformitate cu precizarile privind completarea acesteia, cu elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, precum si cu precizarea scopului solicitarii actului; b) planuri topografice sau cadastrale la scarile 1:500, 1:2.000 sau 1:10.000, dupa caz, – vizate de Oficiul de cadastru si publicitate imobiliara al judetului sau al municipiului Bucuresti, dupa caz -, cu indicarea imobilului – teren si/sau constructii; (2 exemplare) (planurile se obtin contra-cost de la unitatea teritoriala specializata care le gestioneaza) c) extrasul de Carte funciara (pana la introducerea cadastrului general in unitatea administrativ-teritoriala respectiva) pentru imobilele proprietate privata, numai in cazul solicitarii certificatului de urbanism pentru instrainari;

d) documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (in copie). Cu toate ca  Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii specifica faptul ca nu este  necesara prezentarea titlului asupra imobilului sau a altui act care sa ateste dreptul de proprietate, in practica, autoritatea emitenta a Certificatului de urbanism poate cere completarea documentatiei cu acest act. Certificatul de urbanism se intocmeste in conformitate cu prevederile documentatiilor de urbanism aprobate anterior (P.U.G., P.U.Z., P.U.D. cu regulamentele aferente.), iar pentru investitiile care depasesc limita unei unitati administrativ-teritoriale se poate intocmi si pe baza planurilor de amenajare a teritoriului (P.A.T.N., P.A.T.Z., P.A.T.J.), aprobate potrivit legii. In situatia in care scopul emiterii certificatului de urbanism este obtinerea autorizatiei de construire/desfiintare, acesta va fi insotit de formularele fiselor tehnice strict necesare in vederea emiterii acordului unic. Acordul unic este actul cu valoare de aviz conform, emis de Comisia de Acorduri Unice (C.A.U.) a administratiei publice locale, aflata in subordinea arhitectului sef, insumand avizele si acordurile favorabile exprimate prin fisele tehnice pentru utilitatile urbane (apa, canalizare, electricitate, gaze naturale, termoficare, telecomunicatii, salubritate, transport urban, inclusiv pentru restrictiile impuse de retelele de transport energetic sau tehnologic din zona de amplasament) precum si cele privind prevenirea si stingerea incendiilor, apararea civila, protectia mediului si sanatatea populatiei. Acordul Unic se emite numai pe baza fiselor tehnice avizate favorabil si contine conditiile si recomandarile formulate prin avize si acorduri de la emitenti. In baza acordului unic se poate emite autorizatia de construire/desfiintare. Documentaţiile de urbanism şi de amenajare a teritoriului, precum şi celelalte reglementări urbanistice care au stat la baza emiterii certificatului de urbanism vor putea fi consultate la cererea solicitanţilor certificatelor de urbanism. Atentie! Certificatul de urbanism nu tine loc de autorizatie de construire Valabilitatea Certificatului de urbanism Certificatului de urbanism este valabil pentru un interval de timp cuprins intre 6 si 24 luni de la data emiterii, in functie de: a) scopul pentru care a fost solicitat; b) complexitatea investitiei si caracteristicile urbanistice ale zonei in care se afla imobilul; c) mentinerea valabilitatii prevederilor documentatiilor urbanistice si a planurilor de amenajare a teritoriului aprobate, pentru imobilul solicitat. Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism se poate face numai de catre emitent, la cererea titularului formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acestuia, pentru o perioada de timp de maximum 12 luni, dupa care, in mod obligatoriu, se emite un nou certificat de urbanism. Pentru prelungirea valabilitatii certificatului de urbanism se completeaza si se depune la emitent o cerere-tip insotita de certificatul de urbanism emis, in original. O data cu depunerea cererii de prelungire a valabilitatii certificatului de urbanism, solicitantul va face dovada achitarii taxei de prelungire a acesteia. Explicarea termenilor tehnici regasiti in CU – Regimul juridic  defineste dreptul de proprietate asupra imobilului şi servituţile de utilitate publică care grevează asupra acestuia; situarea terenului în intravilan sau în afara acestuia; prevederi ale documentaţiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului-zone protejate, zone în care acţionează dreptul de preemţiune asupra imobilului, interdicţii definitive sau temporare de construire sau dacă acesta este înscris în Lista cuprinzând monumentele istorice din România precum şi altele prevăzute de lege. – Regimul economic defineste folosinţa actuală a imobilului, destinaţii admise sau interzise, stabilite în baza prevederilor urbanistice aplicabile în zonă, reglementări fiscale specifice localităţii sau zonei. – Regimul tehnic reglementeaza procentul de ocupare al terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului ( CUT),  dimensiunile minime şi maxime ale parcelelor, echiparea cu utilităţi, edificabil admis peparcelă, circulaţii şi accese pietonale şi auto, parcaje necesare, alinierea terenului şi a construcţiilor faţă de străzile adiacente terenului, înălţimea minimă şi maximă admisă. Procentul de Ocupare al Terenului (POT) exprimă raportul dintre suprafaţa construită la sol, amprenta cladirii (Sc) şi suprafaţa terenului considerat (St), înmulţit cu 100 (exemplu: POT = 25%, ceea ce înseamnă că se poate construi pe un sfert din suprafaţa terenului respectiv). POT = (Sc / St) * 100 Coeficientul de utilizare a  terenului exprimă raportul dintre Suprafaţa Construită desfăşurată (Sd) – suma suprafetelor tuturor nivelurilor –  şi suprafaţa terenului (St). CUT = Sd / St Regimul de inaltime  – exprima în metri si numar de niveluri conventionale înaltimea maxima admisa în planul fatadei, masurata între teren  si cornisa sau limita superioara a parapetului terasei.

Temeiul legal Legea nr. 50/1991 reglementează regimul autorizaţiei de construire care are ca obiect asigurarea respectării măsurilor referitoare la amplasarea construcţiilor şi se emite în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentaţiei de urbanism şi certificatului de urbanism specific. În Anexa nr. 2 la această lege există o listă a termenilor de specialitate utilizaţi de legiuitor: – intravilanul localităţii – teritoriul care constituie o localitate ce se determină prin Planul Urbanistic General (P.U.G.) şi cuprinde ansamblul terenurilor de orice fel, cu/fără construcţii organizate şi delimitate ca fiind independente, plantate, aflate permanent sub ape, aflate în circuitul agricol sau având o altă destinaţie înăuntrul căruia este permisă realizarea lucrărilor de construcţii, în condiţiile legii. Intravilanul se poate dezvolta prin extinderea în extravilan numai pe bază de planuri urbanistice zonale (P.U.Z.) legal aprobate, integrându-se ulterior în Planul Urbanistic General (P.U.G.) al localităţii.[C1] – extravilanul localităţii – teritoriu cuprins între limita intravilanului şi limita administrativ- teritorială a unităţii de bază (municipiu, oraş, comună) înăuntrul căruia autorizarea executării lucrărilor de construcţie este restricţionată în condiţiile legii. (Legea nr. 350/2001) Legislaţia amenajării teritoriului şi urbanismului stabileşte conceptul de teritoriu şi nuanţează acest concept definind teritoriul administrativ, intravilan, extravilan, metropolitan, periurban ş.a. Această lege stabileşte atribuţiile administraţiei centrale, judeţene şi locale, în privinţa amenajării teritoriului şi a urbanismului şi prevede că aplicarea dispoziţiilor legale, conform documentaţiei specializate de amenajare a teritoriului şi de urbanism, se asigură prin eliberarea certificatului de urbanism.

Elaborarea Planului urbanistic zonal (PUZ) sau a Planului urbanistic de detaliu (PUD) In situatii deosebite, in functie de conditiile specifice de amplasament (pozitia terenului in ansamblul localitatii ori al teritoriului) si/sau de importanta si complexitatea obiectivului de investitii si daca prevederile documentatiilor de urbanism si de amenajare a teritoriului aprobate nu furnizeaza suficiente elemente necesare autorizarii, ori daca se solicita o derogare de la prevederile documentatiilor de urbanism sau de amenajare a teritoriului aprobate, emitentul poate cere suplimentar, prin certificatul de urbanism: a) elaborarea unui plan urbanistic zonal (P.U.Z.) sau a unui plan urbanistic de detaliu (P.U.D.), dupa caz, urmand ca, dupa aprobare, prevederile acestuia sa fie preluate in cadrul P.U.G. ori P.A.T.J.; in certificatul de urbanism se va face mentiunea ca documentatia tehnica pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii (DTAC.) se va putea intocmi numai dupa aprobarea documentatiei de urbanism si cu obligativitatea respectarii intocmai a prevederilor acesteia; b) completarea, dupa caz, a documentatiilor care insotesc cererea pentru eliberarea autorizatiei de construire cu urmatoarele studii, avize, expertize: 1. studii de specialitate: de circulatie, istoric, de amenajare peisagistica, de impact asupra mediului (numai la solicitarea autoritatii de protectie a mediului); 2. avize de la organismele competente pentru zonele asupra carora s-a instituit un anumit regim de protectie sau de restrictii de construire (protectia zonelor naturale; protejarea monumentelor istorice; zone cu trafic aerian; vecinatatea constructiilor si ansamblurilor cu caracter militar; drumuri; retele electrice si de telecomunicatii; magistrale de transport de gaze, de produse petroliere; cai ferate si navigabile; cursuri de apa; statii meteo; surse si gospodarii de apa, amenajari de imbunatatiri funciare etc.); 3. expertize tehnice Pentru lucrari la constructiile existente (reparatii, consolidari, schimbari de destinatie a spatiilor interioare etc.), daca prin acestea nu se aduc cladirilor modificari de natura urbanistica ori daca noua functiune este compatibila cu reglementarile urbanistice ale zonei, in pricipiu nu este necesara intocmirea unui plan urbanistic zonal (P.U.Z.) ori unui plan urbanistic de detaliu (P.U.D.)

Reglementari in domeniul amplasarii diferitelor obiective in zona autostrazilor si a drumurilor nationale

In conformitate cu dispoziţiile art.46 din O.G. nr.43/1997 – privind regimul drumurilor (republicata, completata si modificata ulterior) „realizarea sau amplasarea in zona drumului public a panourilor publicitare, a oricarei constructii sau instalatii, in orice scop, care sa nu pericliteze siguranta circulatiei, se face cu respectarea legislatiei in vigoare privind amplasarea si autorizarea executarii constructiilor si numai cu acordul prealabil al administratorului drumului”.

Conform prevederilor art.52 din aceiaşi ordonanta, „proiectarea, constructia sau amenajarea cailor de acces la drumurile deschise circulatiei publice se face potrivit legislatiei in vigoare de catre cei interesati, cu acordul prealabil al administratorului drumului public si al Politiei Rutiere”.

Acceptul administratorului drumului comporta doua faze:

– acordul prealabil – care se obtine la faza de proiectare, de finantare etc.;

– autorizatia de amplasare si acces la drum – care se obtine inainte de inceperea lucrarilor in zona drumului.

Conform prevederilor art.49 din O.G. nr.43/1997 „ proprietarul constructiilor, instalatiilor sau al altor asemenea, realizate in zona drumului, fara respectarea conditiilor din ordonanta sau cu nerespectarea conditiilor din actul de acceptare, este obligat a le desfiinta sau a le muta, pe cheltuiala sa, in termenul stabilit de administrator. In cazul nerespectarii termenului fixat de administratorul drumului, acesta poate proceda la desfiintarea sau la mutarea lucrarilor, pe cheltuiala proprietarului”.

         De asemenea, conform art.53 din O.G. nr.43/1997 „caile de acces realizate fara acordul administratorului drumului public si al Politiei rutiere, precum si caile de acces neutilizate vor fi desfiintate de cei care le detin, restabilindu-se continuitatea elementelor geometrice in zona drumului deschis circulatiei publice”.

Continutul documentatiilor depuse in vederea obtinerii autorizatiilor pentru amplasarea si/sau executia de lucrari in zona drumurilor nationale pentru constructii, instalatii, panouri publicitare, planuri urbanistice generale, zonale si de detaliu

1) Cerere de eliberare a acordului sau a autorizaţiei ; 2) Copie a Certificatului de Urbanism, valabil, eliberat de organele competente pentru lucrările solicitate în cerere; 3) Proces verbal de constatare pe teren, încheiat de către Secţia de Drumuri Naţionale pe raza căreia se execută lucrarea 4) Acordul Inspectoratului de Poliţie Judeţeană – Direcţia Poliţiei Rutierǎ 5) Copie a actului de identitate, în cazul persoanelor fizice/ Copie a Certificatului unic de înregistrare, în cazul persoanelor juridice sau a celor fizice înmatriculate; 6) Copie a actelor de proprietate pentru teren sau alte acte care permit ocuparea terenului în cauză; 7) Proiectul tehnic care sa cuprinda: a) Memoriu de prezentare a lucrării, din care să rezulte: – poziţia kilometrică şi metrică a amplasamentului în cadrul drumului naţional; – descrierea sumară a construcţiilor din incintǎ (existente şi proiectate), a activităţii ce urmează a se desfăşura, cu implicaţii asupra traficului rutier (traficul estimat generat de obiectiv); – descrierea amenajării accesului la drumul naţional, care se va realiza cu racordare simplă la drumul naţional (în cazul obiectivelor amplasate între indicatoarele de presemnalizare a localităţii) şi cu benzi suplimentare de accelerare şi decelerare – conform normativului C173/1986 (în cazul obiectivelor amplasate în afara indicatoarelor de presemnalizare localităţilor); – modul de asigurare a scurgerii apelor pluviale şi uzate din incintǎ şi a celor pluviale în lungul drumului naţional; – modul de amenajare a semnalizării rutiere aferente obiectivului; – modul de asigurare a locurilor de parcare (conform anexei 5 la HG 525/1996); – detalii de sistem rutier pentru acces/refugiu (echivalent cu cel al drumului naţional). b) Plan de încadrare în zonă, la o scară convenabilă (1:2000). c) Plan de situaţie la scara 1:500, care să cuprindă: – traseul existent al drumului cu toate elementele sale, vecinii pe o distanţă de 100 m stânga-dreapta şi vis-a-vis faţă de poziţia kilometrică la care se doreşte amplasarea obiectivului; – amenajarea accesului la drumul naţional, conform normativului C173/1986 – pentru obiectivele situate în afara indicatoarelor de intrare/ieşire din localitate şi cu racordare simplă la drumul naţional – pentru obiectivele ce se vor amplasa între indicatoarele de intrare/ieşire din localitate (fig.F46 şi fig.F48), specificându-se distanţa limitei de proprietate faţă de axul drumului naţional; – amplasamentul construcţiilor, cu distanţa acestora faţǎ de drumul naţional; – modul de organizare a circulaţiei în incintă şi spaţiul destinat pentru parcare [cu figurarea locurilor rezultate conform HG 525/1996 – anexa 5]. – semnalizarea rutieră conform avizului I.P.J. – Direcţia Poliţiei Rutiere. d) Profile transversale, în dreptul accesului şi al construcţiilor cu specificarea distanţelor faţă de axul drumului naţional. e) Detalii de sistem rutier pentru acces/refugiu (echivalent cu cel al drumului naţional). f) Proiectul tehnic va fi întocmit, semnat şi verificat de un inginer de specialitate (inginer de drumuri), şi vizat de un verificator proiecte drumuri atestat M.L.P.A.T.(planurile în original) . g) Verificatorul atestat M.L.P.A.T. va intocmi un referat privind verificarea de calitate la cerinţa A4,B2,D2 a proiectului. 9) Alte avize de la unităţi de proiectare, funcţie de prevederile de modernizare ale drumului. În funcţie de situaţia din teren, D.R.D.P. Bucureşti poate solicita completarea documentaţiei cu alte piese scrise sau desenate, de la caz la caz. Valabilitatea autorizaţiei este de 12 luni de la data emiterii, interval în care beneficiarul este obligat să finalizeze lucrările în zona drumului. În caz contrar, beneficiarul are obligaţia să solicite o nouă autorizaţie.

Gestionarea spatiala a teritoriului se realizeaza prin intermediul amenajarii teritoriului si al urbanismului, care constituie ansambluri de activitati complexe de interes general ce contribuie la dezvoltarea spatiala echilibrata, la protectia patrimoniului natural si construit, precum si la imbunatatirea conditiilor de viata in localitatile urbane si rurale.

Potrivit legii urbanismului, de activitatea de amenajare a teritoriului si de urbanism raspund autoritatile administratiei publice centrale si locale.

Obiectivele principale ale amenajarii teritoriului sunt urmatoarele:

a) dezvoltarea economica si sociala echilibrata a regiunilor si zonelor, cu respectarea specificului acestora; b) imbunatatirea calitatii vietii oamenilor si colectivitatilor umane; c) gestionarea responsabila a resurselor naturale si protectia mediului; d) utilizarea rationala a teritoriului. Urbanismul are ca principal scop stimularea evolutiei complexe a localitatilor, prin realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen scurt, mediu si lung.Aplicarea obiectivelor are in vedere intregul teritoriu administrativ al oraselor si comunelor sau zone din acestea.

Urbanismul urmareste stabilirea directiilor dezvoltarii spatiale a localitatilor urbane si rurale, in acord cu potentialul acestora si cu aspiratiile locuitorilor.

Principalele obiective ale activitatii de urbanism sunt urmatoarele: a) imbunatatirea conditiilor de viata prin eliminarea disfunctionalitatilor, asigurarea accesului la infrastructuri, servicii publice si locuinte convenabile pentru toti locuitorii; b) crearea conditiilor pentru satisfacerea cerintelor speciale ale copiilor, varstnicilor si ale persoanelor cu handicap; c) utilizarea eficienta a terenurilor, in acord cu functiunile urbanistice adecvate; extinderea controlata a zonelor construite; d) protejarea si punerea in valoare a patrimoniului cultural construit si natural; e) asigurarea calitatii cadrului construit, amenajat si plantat din toate localitatile urbane si rurale; f) protejarea localitatilor impotriva dezastrelor naturale. Aplicarea documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate se asigura prin eliberarea Certificatului de urbanism.(link catre pagina CU) In cazul in care, prin documentatia inaintata se solicita o derogare de la prevederile documentatiilor de urbanism aprobate pentru zona respectiva, prin certificatul de urbanism se poate solicita elaborarea unei alte documentatii de urbanism prin care sa se justifice si sa se demonstreze posibilitatea interventiei urbanistice solicitate. Dupa aprobarea noii documentatii de urbanism – Plan Urbanistic Zonal(PUZ) sau Plan Urbanistic de Detaliu(PUD) – se poate intocmi documentatia tehnica in vederea obtinerii autorizatiei de construire.

Documentatii de amenajare a teritoriului si de urbanism

Documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism cuprind planurile de amenajare a teritoriului, planurile de urbanism, Regulamentul general de urbanism si Regulamentele locale de urbanism, avizate si aprobate conform legii.

Documentatiile de amenajare a teritoriului cuprind propuneri cu caracter director, care stabilesc strategiile si directiile principale de evolutie ale unui teritoriu, la diverse niveluri de complexitate.  Ele sunt detaliate prin reglementari specifice in limitele teritoriilor administrative ale oraselor si comunelor.

Tipuri de documentatii de amenajare a teritoriului

• Planul de amenajare a teritoriului national (PATN) reprezinta sinteza programelor strategice sectoriale pe termen mediu si lung pentru intregul teritoriu al tarii.

• Planul de amenajare a teritoriului zonal (PATZ) se realizeaza in vederea solutionarii unor probleme specifice ale unor teritorii intercomunale, interorasenesti, interjudetene sau regionale
• Planul de amenajare a teritoriului judetean (PATJ) reprezinta expresia spatiala a programului de dezvoltare socioeconomica a judetului. PATJ se coreleaza cu PATN, cu PATZ, cu programele guvernamentale sectoriale, precum si cu alte programe de dezvoltare. Fiecare judet trebuie sa detina PATJ si sa il reactualizeze periodic, la 5-10 ani, in functie de politicile si de programele de dezvoltare ale judetului.

Documentatiile de urbanism cuprind reglementari operationale care se refera la localitatile urbane si rurale si reglementeaza utilizarea terenurilor si conditiile de ocupare a acestora cu constructii. Documentatiile de urbanism transpun la nivelul localitatilor urbane si rurale propunerile cuprinse in PATN, PATZ si PATJ. Documentatiile de urbanism au caracter de reglementare specifica si stabilesc reguli ce se aplica direct asupra localitatilor si partilor din acestea pana la nivelul parcelelor cadastrale, constituind elemente de fundamentare obligatorii pentru eliberarea certificatelor de urbanism.

Tipuri de documentatii de urbanism:

• Planul Urbanistic General (PUG) este un proiect care face parte din programul de

amenajare a teritoriului şi de dezvoltare a localităţilor. Mai exact, PUG-ul constituie cadrul legal pentru realizarea programelor şi acţiunilor de dezvoltare conform Legii 350/2001, modificată şi completată prin Legea 289/2006.

PUG-ul are caracter director si de reglementare operationala cuprinzand reglementari pe termen scurt, la nivelul intregii unitati administrativ-teritoriale de baza, cu privire la: – stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan in relatie cu teritoriul administrativ al localitatii – stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan; – zonificarea functionala in corelatie cu organizarea retelei de circulatie; – delimitarea zonelor afectate de servituti publice; – modernizarea si dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare; – stabilirea zonelor protejate si de protectie a monumentelor istorice; – formele de proprietate si circulatia juridica a terenurilor; – precizarea conditiilor de amplasare si conformare a volumelor construite, amenajate si plantate.

PUG-ul  cuprinde si  prevederi pe termen mediu si lung cu privire la:

– evolutia in perspectiva a localitatii; – directiile de dezvoltare functionala in teritoriu; –  traseele coridoarelor de circulatie si de echipare prevazute in planurile de amenajare a teritoriului national, zonal si judetean. Fiecare localitate trebuie sa intocmeasca Planul urbanistic general, sa il actualizeze la 5-10 ani si sa il aprobe.

• Planul urbanistic zonal (PUZ) este un proiect care are caracter de reglementare specifică detaliată a dezvoltării urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate funcţiunile: locuire, servicii, producţie, circulaţie, spaţii verzi, instituţii publice, etc.) şi asigură corelarea dezvoltării urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localităţii din care face parte.

Prin PUZ se stabilesc obiectivele, acţiunile, priorităţile, reglementările de urbanism (permisiuni şi restricţii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea construcţiilor din zona studiată (PUZ-ul reprezintă o fază premergătoare realizării investiţiilor, prevederile acestuia realizându-se etapizat in timp, funcţie de fondurile disponibile).

PUZ cuprinde reglementari cu privire la :

– organizarea retelei stradale;

– organizarea arhitectural-urbanistica in functie de caracteristicile structurii urbane;

– modul de utilizare a terenurilor (indici şi indicatori urbanistici – regim de aliniere, regim de  înălţime, POT, CUT, etc)

– dezvoltarea infrastructurii edilitare;

– statutul juridic si circulatia terenurilor;

– protejarea monumentelor istorice si servituti in zonele de protectie ale acestora

– măsuri de delimitare până la eliminare a efectelor unor riscuri naturale şi antropice, dacă acestea există în zona studiată

– menţionarea obiectivelor de utilitate publică

– măsuri de protecţie a mediului, ca rezultat al programelor specifice

– reglementări specifice detaliate (permisiuni şi restricţii) incluse în Regulamentul local de urbanism aferent PUG-ului

Elaborarea PUZ este obligatorie in cazul:

– zonelor centrale ale localitatilor;

– zonelor protejate si de protectie a monumentelor, a complexelor de odihna si agrement, a parcurilor industriale, a parcelarilor;

– altor zone stabilite de autoritatile publice locale din localitati, potrivit legii.

Stabilirea zonelor pentru care se intocmesc Planuri Urbanistice Zonale obligatorii se face de regula in Planul urbanistic general.

• Planul urbanistic de detaliu( PUD ) are exclusiv caracter de reglementare specifica, prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara a unuia sau mai multor obiective, pe una sau mai multe parcele adiacente, pe unul sau mai multe amplasamente, in corelare cu vecinatatile imediate.

PUD-ul se întocmeşte fie când acest lucru este prevăzut în Regulamentul Local de Urbanism (RLU), fie atunci când, din diverse motive, regulamentul nu se poate aplica, anumite proprietăţi ale amplasamentului fiind diferite de cele propuse de RLU.

PUD-uri se întocmesc şi în cazul în care investiţia preconizată diferă de prevederile RLU.

Conform legii, PUD-ul este aprobat de Consiliul Local al oraşelor, comunelor sau sectoarelor, în cazul municipiului Bucureşti. PUD-urile nu pot fi aprobate fără avizul Comisiei Tehnice a primăriei sau, atunci când primăria nu are o comisie tehnică, de către comisia tehnică de urbanism a Consiliului Judeţean.

PUD cuprinde reglementari cu privire la:

– asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare;

– permisivitati si constrangeri urbanistice privind volumele construite si amenajarile(inălţimea maximă, procentul din teren ocupat de constructie coeficientul de ocupare a terenului, retragerile minime admise sau destinaţia obiectivului (locuinţe, birouri, comerţ, industrie)

– relatiile functionale si estetice cu vecinatatea;

– compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor;

– regimul juridic si circulatia terenurilor si constructiilor.

Termenul de valabilitate al unui PUD este de 2 ani.

Regulamentul de urbanism

Regulamentul General de Urbanism(RGU) reprezinta sistemul de norme tehnice, juridice si economice care stau la baza elaborarii planurilor de urbanism, precum si a regulamentelor locale de urbanism.

Regulamentul Local de Urbanism (RLU), pentru intreaga unitate administrativ – teritoriala, aferent PUG, sau pentru o parte a acesteia, aferent PUZ, cuprinde si detaliaza prevederile PUG si ale PUZ referitoare la modul concret de utilizare a terenurilor, precum si de amplasare, dimensionare si realizare a volumelor construite, amenajarilor si plantatiilor.

Dupa aprobare, PUG, PUZ si PUD, impreuna cu regulamentele locale de urbanism aferente acestora,  sunt opozabile in justitie.

In absenta Planului de Amenajare a Teritoriului Judetean si a Planului Urbanistic General aprobate, pe teritoriile aferente nu se pot realiza investitii in constructii, lucrari tehnico – edilitare, precum si orice alte investitii urbane.

Documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism modificate fara respectarea prevederilor legale privitoare la avizarea si aprobarea acestora sunt nule.